Договор о невозможности продажи доли приватизированной квартиры. Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1 . Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2 . Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3 . Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации - это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность » и «долевая собственность ». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные - против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире , полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли - для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную . Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца. Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить. Причем, если покупатель - не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант : можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки. Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше. Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли - доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают : относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да - относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема - выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике - не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

• В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
• Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
• Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.

Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каждый собственник жилплощади вправе распорядиться своей долей по личному усмотрению, но с соблюдением прав всех проживающих в квартире лиц.

Продать долю в приватизированной квартире следует по письменному договору, с соблюдения правил преимущественной покупки. Подобная норма позволяет закрепить недвижимость за заинтересованными лицами, проживающими под одной крышей.

Преимущественное право установлено в и означает, что гражданин, решивший получить деньги за свою долю, должен предложить приобрести ее другим собственникам.

Подобное предложение выражается в письменной форме, с обязательным заверением печатью нотариуса.

Общие положения

Приватизированная квартира, разделенная на доли между собственниками, может быть пригодна для проживания, но продажа сопровождается трудностями юридического и фактического характера.

Юридическая процедура требует тщательной информации о размере и характеристике доли, так как она не всегда пропорциональна количеству собственников. Например:

• один жилец владеет ½ площади;
• в собственности остальных находится по ¼ квартиры.

Возможны ситуации, когда собственник владеет ½ приватизированной квартиры, а вторая жилья находится в общей собственности двух лиц (например, супругов).

Подобные ситуации требуют скрупулезного анализа, так как небольшая ошибка при заключении договора продажи может стать основанием недействительности такой сделки.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Доля может выступать объектом:

• дарения;
• залога;
• возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как продать долю в приватизированной квартире

Подобная сделка должна быть осуществлена в письменной форме, с желательной регистрацией у нотариуса. Письменный договор остается обязательным условием сделки ().

Государственная регистрация права собственности на купленную долю является необходимой и может быть осуществлена в принудительном порядке – если одна из сторон сделки по каким-либо причинам не желает обращаться в территориальное управление Росреестра.

В пользу матери (родителей)

Закон не запрещает отказываться от доли в приватизированной квартире в пользу матери. На практике сделки подобного характера не часты.

ГК РФ не предоставляет преимущества покупки (продажи) доли родственникам. Преимущественное право приобретения доли сохранено за собственниками – независимо от степени родства.

Родственнику

Продажа доли родственнику осуществляется на общих началах. Если родственник является собственником квартиры, то он имеет право приоритетной покупки реализуемой части жилплощади наравне с другими лицами.

Родственные отношения влияют на право дарения, так как при дарении недвижимости родственникам 13% налог не взимается.

Без согласия

Продажа доли без согласия других собственников чревата рисками оспаривания такого договора. Статья 250 ГК РФ закрепляет правило преимущественной покупки доли в общей жилплощади (и др. имуществе).

При несоблюдении подобной нормы существует вероятность, что собственники недвижимости:

• будут не согласны с продажей;
• обратятся в суд с требованием перевести на себя все права и обязанности покупателя.

Продажи доли несовершеннолетнего

Интересы несовершеннолетнего могут представлять:

• родители;
• законные представители (опекуны, попечители).

Они не обладают правом самостоятельного распоряжения имуществом ребенка без разрешения органа опеки и попечительства.

Участие родителей не делает их самостоятельной стороной договора купли-продажи доли, а свидетельствует о том, что родитель выступает в сделке в качестве заинтересованного лица, защищающего права ребенка.

Варианты

Отчуждение доли в недвижимости новому собственнику требует соблюдения ряда обязательных условий:

1. Составление и подписание договора.
2. Уведомление других собственников о продаже доли.
3. Получение от них письменного отказа (либо согласия) в преимущественной покупке.
4. Уплата подоходного налога.

Юристы разработали несколько схем передачи доли на возмездной основе, включая:

• «фиктивный» договор дарения;
• соглашение о залоге;
• договор купли-продажи с соблюдением положений , .

Дарение и залог являются способами упрощения процедуры возмездной передачи доли в недвижимости. Юристы говорят о «притворном» характере таких сделок (с целью прикрыть другую сделку, которая изначально не порождает у сторон прав и обязанностей).

На практике опытные адвокаты научились проводить сделки по отчуждению доли в общей недвижимости без нарушения норм гражданского законодательства.

Схема дарения

Дарение () является безвозмездной сделкой. Передача денег по такому договору не предусмотрена.

При оформлении договора дарения (с фактической передачей денег за долю недвижимости) юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка:

• определение окончательной цены продаваемой доли;
• согласование условий договора;
• регистрация сделки в Росреестре;
• передача денег продавцу через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

Договор дарения подлежит налогообложению (за исключением дарения между родственниками). Налог взимается исходя из рыночной оценки стоимости доли недвижимости.

Залоговая схема

Доля в приватизированной квартире может стать объектом залога по договору займа. В таком случае рекомендованы следующие действия:

• заключение договора займа (с передачей денег продавцу);
• подписание соглашения о залоге;
• передача доли залогодержателю.

Сложности подобных процедур заключаются в ожидании истечения срока действия договора и возврата займа Возможны ситуации, когда доля должна будет изыматься по решению суда (при последующем отказе продавца передать залог займодавцу).

Чистая продажа доли

Продажа доли без необходимости оформить дарственную может осуществляться стандартным способом – путем подписания договора купли-продажи.

Тогда должны быть:

• согласованы условия о цене;
• приведены характеристики (размер) доли в общей приватизированной квартире.

Подобный договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Заявление о регистрации подается лично либо через федеральные (региональные) порталы государственных услуг.

Как оповестить собственников

Закон не указывает, каким образом другие собственники должны быть извещены о продажи доли одним из них.

Отказы собственников в преимущественной покупке доли также должны быть получены в письменной форме.

Порядок действий

Для продажи доли необходимо:

1. Установить ее стоимость.
2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
5. Оформить акт приема-передачи доли.
6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

Перечень подобных мероприятий может быть дополнен процедурами экспертизы жилья, судебными разбирательствами по выделу и уточнению размера доли.

Список документов

Примерный перечень документов должен содержать:

• правоустанавливающие, технические документы;
• договор;
• уведомления дольщиков о продаже, их письменные отказы.

Для регистрации права собственности потребуется:

• справка-выписка о лицах, за которыми остается право постоянного пользования жилплощадью;
• справка из БТИ о стоимости жилья;
• заявления в Росреестра от имени заинтересованных лиц;
• госпошлина.

Возможные сложности

Главная сложность подобной сделки – поиск клиента. В покупке доли должны быть заинтересованы собственники, проживающие в квартире.

Некоторые собственники могут уклоняться от подписания отказа в преимущественной покупке доли либо оспаривать уже состоявшуюся сделку.

В подобной ситуации целесообразно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

Как отказаться от доли

Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

Как подарить

Долю можно на основании договора дарения. Он заключается при посредничестве нотариуса и проходит государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Главное условие сделки – волеизъявление обеих сторон, с соблюдением прав других, проживающих в квартире, лиц.

Переоформить на другого дольщика

При согласии одного из собственников купить долю заключается договор купли-продажи с дальнейшей государственной регистрацией.

Дарение в пользу другого дольщика также влечет переход права собственности и возможное объединение долей.

Можно действовать по нотариально удостоверенной доверенности – через юридические агентства или заинтересованных лиц.

Можно ли отсудить

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

Завещание на долю

Завещание должно быть составлено с требованиями . Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Можно ли вернуть

При равноценном и справедливом разделе долей и продажи одной из них новому собственнику возврат будет крайне затратным делом.

Необходимо будет доказать в суде, что раздел изначально ущемлял права несовершеннолетних или иных лиц.

Вернуть имущество можно при раскрытии мошеннических схем по отчуждению долей под прикрытием договоров дарения или залога.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют порядок определения супружеской доли в общей приватизированной квартире, дарения доли родственнику и т.д. Наиболее актуальные вопросы приведены ниже.

Принудительная продажа

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

• по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
• в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности - ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки (ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

• уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
• 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
• в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
• заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

• договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
• документ заверяется у нотариуса;
• передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
• регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

• заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
• соглашение о выделе в натуре или решение суда;
• удостоверения личности каждой из сторон сделки;
• правоустанавливающие документы сторон;
• если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
• доверенность при отсутствии одного из участников;
• паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

• доля незначительная;
• реальный выдел невозможен;
• владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
• не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Ситуация , когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

• если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
• уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
• договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

• перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
• перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

• возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
• при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

• сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
• ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
• продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
• несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Как продать долю в квартире: 2 типа общей собственности + 3 шага, которые нужно сделать, чтобы осуществить продажу + 5 наиболее распространенных вопросов о сделке с ответами.

Вот, казалось бы, кому нужна доля в квартире вместо целого жилья?

Кому охота делить жилплощадь с соседями вместо того, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров?

Оказывается, многие заинтересованы в этом, поэтому, если вы владеете частью жилого помещения, то стоит разобраться, как продать долю в квартире, чтобы не ущемить интересы других владельцев, но и не стать жертвой их интриг.

Есть и другие сложности данного дела, которые нужно учитывать, если вы продаете не всю квартиру, а лишь свою долю в ней.

Что такое доля в квартире и как ее продать?

Помните детский стишок «Мы делили апельсин, много нас, а он – один»? Там каждому из участников процесса поедания вкусного цитрусового выделяется своя долька.

То же самое происходит и при дележке квартиры: и «еж», и «стриж», и «утята» и прочая «живность» может получить свою долю в квартире, а потом – распоряжаться ею по своему усмотрению, например – продать или подарить.

Владение долей возможно только при общем владении одной квартирой нескольких лиц.

Общая собственность бывает двух типов:

Совместная – без определения долей.

Например, муж с женой, находясь в законном браке, приобрели квартиру. Не важно, что владельцем жилья значится один человек, собственность этой квартирки общая, но без определения долей.

Долевая, когда каждому из совладельцев положено определенная доля «пирога».

Например, в завещании некой абстрактной бабушки указано, что ее квартира делится между тремя внуками, причем каждый получает равную долю, то есть – 1/3.

Иногда совместная собственность может переходить в долевую. Например, уже после можно оформить брачный договор, согласно которому доли в квартире зависят от капиталовложений мужа и жены.

Допустим, муж, как вложивший больше, получает 2/3 квартиры, тогда как жена – всего 1/3 доли.

Все стороны могут продать свои части, не прося согласия остальных собственников.

Регулируется продажа долей в квартире 250 статьей ГК РФ:

3 основных шага, как продать долю в квартире

Продать свою долю в квартире не слишком сложно.

Нужно просто сделать 3 основных шага и сделать их – максимально грамотно.

1. Продать свою долю в квартире нельзя, не проинформировав других владельцев.

Даже если вы находитесь в жуткой ссоре с другими совладельцами и квартиры и хотите продать свою долю не столько ради того, чтобы заработать, сколько из-за того, чтобы насолить этим людям, совершить сделку без информирования других владельцев вы не сможете.

Более того, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ именно другие совладельцы первые на очереди среди покупателей.

Итак, чтобы сделку с недвижимостью не оспорили другие совладельцы нужно проинформировать их в письменном виде о своих намерениях.

• лично;
• отправив все бумаги заказным письмом;
• через интернет по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Вместе с заявкой следует подать в Росреестр или в МФЦ пакет документов:

1.	Квитанцию об уплате государственной пошлины
2.	Заявления сторон договора
3.	Оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах)
4.	Документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли
5.	Документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны)
6.	Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора
7.	Иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ)

Как видите, список бумаг достаточно внушительный, поэтому лучше заплатить юристу определенную сумму денег, зато сделать все правильно и с первого раза.

5 наиболее распространенных вопросов, как продать свою долю в квартире

Сбыть свою долю недвижимости бывает весьма проблематично, поэтому неудивительно, что у многих людей возникают вопросы, которые требуют ответов.

Вот 5 наиболее распространенных вопросов по поводу продажи доли в квартире с ответами на них:

Могу ли я продать свою долю чужим людям, не проинформировав других собственников?

Нет, не можете. Если вы проигнорируете необходимость уведомления других собственников квартиры, то они, согласно Ст. 200 ГК РФ могут через суд потребовать права первой покупки квадратных метров.

На судовые разбирательства им дается 3 месяца с того момента, как совладельцы узнали о нарушении законодательства с вашей стороны.

2. Могут ли другие собственники устанавливать свою цену за мою долю?

Конечно, нет. Это ваше право, как продавца, назначать цену. Если другие хозяева находят ее слишком высокой, то вы вправе искать покупателей среди чужих людей.

Но не жадничайте слишком уж сильно, поскольку вряд ли вы найдете покупателя на свою часть, если цена будет значительно выше рыночной.

Можно ли другим совладельцам назвать одну цену (очень высокую) специально, чтобы они не смогли купить ее, а потом продать другому покупателю свою часть значительно дешевле?

Нет, нельзя. Если вы снижаете цену или вносите любые другие изменения в условия продажи (например, решаете продать не всю долю, а лишь ее часть), то другие совладельцы должны быть письменно уведомлены обо всех изменениях.

В любом случае, они имеют первоочередное право покупки.

Хочу продать долю несовершеннолетнего ребенка. Можно ли это сделать?

Можно, но это не так-то просто. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то вам придется иметь дело с органами опеки. Представитель этих органов должен убедиться, что продажа части не ущемляет интересы несовершеннолетнего.

Вы добьетесь согласия органов опеки, если предоставите несовершеннолетнему соответствующий пай на другой жилплощади или переведете все деньги от продажи на его счет.

Как обмануть других совладельцев и лишить их права первоочередности приобретения части квартиры?

Варианты есть, но подумайте, готовы ли вы идти на сделку со своей совестью и вредить другим собственникам таким образом.

Если готовы, то можно поступить следующим образом: подарить микродолю (например, 1/8) продавцу со стороны. Так он станет первым в очереди на покупку оставшейся части и заботиться об интересах других совладельцев уже не придется.

Продажа доли в квартире.

Как продать долю в квартире без согласия
остальных собственников? Советы юриста.

Продать долю в квартире или наказать второго владельца?

В последнее время с продажей долей наблюдается весьма плачевная ситуация. Прорехами в законодательстве РФ частенько пользуются и нечестные совладельцы, жаждущие мстить другим собственникам, и аферисты-риелторы, сделавшие из этого полукриминальный бизнес.

Ирина два года как развелась с мужем Иваном.

Тот «любезно» разрешил ей жить с малолетним сыном в квартире, которую они покупали вместе.

Год все было тихо-мирно, но затем у бывшего мужа Ирины появилась новая любовь и замаячила перспектива переезда в одну из стран Евросоюза.

Естественно, на переезд нужны были деньги. Бывший муж не придумал ничего лучше, как потребовать от Ирины выкупить его долю в совместно купленной квартире.

Женщина заупрямилась «мол, как тебе не стыдно, подумай о ребенке – ведь это его имущество». Но если бы она знала, каким кошмаром это для нее обернется, то наверняка бы согласилась.

Иван проконсультировался с юристом и начал действовать согласно законодательству.

Сначала он письменно уведомил бывшую жену о том, что продает свой пай в их квартирке и предложил ей воспользоваться правом выкупить его часть. Получив отказ, он заключил договор с совершенно незнакомыми людьми.

Те там жить не собирались. Они хотели заработать, причем заработать – на Ирине. Начались звонки и угрозы «заселить туда семью цыган», «въехать всей многодетной семьей вместе с тремя собаками» и т.д.

Требовали выкупить их долю за огромные деньги.

Измученная террором Ирина согласилась на все условия: вместе с родителями влезла в огромные долги и выкупила часть жилья у новых хозяев за сумму втрое превышающую цену бывшего супруга.

Прав ли был Иван по отношению к бывшей жене и сыну?

Если говорить о моральной стороне дела: нет, не прав, мог бы поступить по-мужски и подарить, если не бывшей жене, то хотя бы своему ребенку эти квадратные метры.

А вот если опираться на законодательство, то все он сделал грамотно и никаких претензий к нему быть не может.

Если вы нуждаетесь в деньгах и не можете договориться с другими совладельцами, узнайте, как продать долю в квартире в соответствии с законодательством РФ.

В конце концов, почему вас должны интересовать чужие трудности, с которыми могут столкнуться другие совладельцы жилья после того, как вы оформите сделку?