Договор с ук сколько должно проголосовать за. Как правильно производить подсчет голосов на общем собрании собственников жилья

Кворум – этот наименьшее количество членов собрания, необходимое для принятия правомочных решений.

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.

Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

А в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС ничтожно, то есть недействительно независимо от признания его таковым судом, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.

Иногда управляющие организации не учитываются голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.

Наличие на собрании кворума не гарантирует, что решение по каждому вопросу повестки будет принято.

Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум.

Для принятия решений, например, связанных с капитальным ремонтом МКД, необходимо количество голосов, не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.

Нет видео.

Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание. При этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.

Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.

Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания.

Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто собраниях собственников жилья принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном .

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник — владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи 45 ЖК РФ собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания, в частности: вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.?

В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», тем самым очертил круг связанных с этим вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования комментируемой статьи, — это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосованием, проведением собрания в форме заочного голосования и отраженные в — , не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.

Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решениях, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме порядка уведомления о принятых таким собранием решениях. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).

Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.

3. Обязательность ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.

Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. ).

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как «чрезвычайные собрания». Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом, и т.п.

6. Часть 3 комментируемой статьи 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума — минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывается с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: «Нет кворума — нельзя принимать решения»).

7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
———————————
Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:

— количество помещений в многоквартирном доме;

— общая площадь таких помещений;

— описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

— фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

— данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);

— фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

— данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

9. Для годового общего собрания комментируемой статьей 45 Жилищного кодекса установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.

10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в , могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишает его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.

Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме. В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственников о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.

Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья 45 ЖК устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).

13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку, или размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:

1) путем направления сообщения заказным письмом;

2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;

3) путем размещения сообщения в помещении дома.

Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

В частности, согласно подп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК , ст. 124 АПК).

Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).

Время на чтение: 11 мин

Все, без исключения владельцы каждой, выделенной документально, части недвижимого имущества в МКД, имеют право голоса на совместных сборах. Выявление нарушений и неточностей при формировании документов, в т. ч. доверенностей, влечет признание результатов референдума недействительными.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

Понятие – кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, это минимум проголосовавших людей, который обуславливает принятое решение правомочным .

СодержимоеПоказать

Жилищный кодекс о кворуме общего собрания

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе « ».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в , с изм. и доп. 2020 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ (29 декабря 04 года), встреча владельцев многоквартирного дома проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.

К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м 2 , то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м 2 , то долей в референдуме признается 10% .

Таким образом, численность лично посетивших граждан и проголосовавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.

Сколько нужно голосов для кворума

Проявляя инициативу о проведении встречи собственников МКД, следует загодя исходя из обсуждаемого вопроса, решить какое количество голосов хватит, чтобы кворум состоялся.

Дополнительно созывается собрание жильцов МКД и проводится референдум по принципу типа обсуждаемой проблемной ситуации.

1. Капремонт здания – ⅔.
2. Создание ТСЖ – ½.
3. Заключение контракта с УК или ЖСК – ½.
4. Работы по увеличению и реконструкции здания – ⅔.
5. Текущие ремонтные мероприятия, облагораживание придомовых территорий – ½ голосов.
6. Наделение физического лица или группы людей финансовыми полномочиями – ⅔.
7. О передаче в пользование части совместно принадлежащего имущества другим лицам на правах аренды – ⅔.
8. Изменение жилищного фонда МКД в меньшую сторону – полный состав, т. е. 100%.

Можно ли голосовать большинством

Перечень вопросов, которые требуют 2/3 голосов

• хозяйственные комнаты на 1 этаже можно сдать в аренду под предпринимательскую деятельность;
• участок земли во дворе, которые планируется передать во временное пользование;
• желание одного из совладельцев переоборудовать часть жилого фонда в нежилой формат, а затем заняться коммерческой деятельностью на этой площади;
• планирование капитального ремонта и связанные с процедурой финансовые траты;
• любые реконструкции;
• установка рекламных блоков на крыше;
• размещение сотовой антенны на кровле дома.

Регламентированное законом (29 декабря 2004 года) количество человек для того, чтобы кворум состоялся, можно изменить в большую сторону решением жильцов МКД. Однако понижающая динамика недопустима.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 голосования

Законодательно прописано положения, при которых требуется единогласное постановление абсолютно всех владельцев и наступления 100 % кворума. Ситуация, когда собираются собственники недвижимости в одном месте и голосуют по поднятой теме только «за» или «против» – практически нереально.

1. Полный снос старого здания.
   В соответствии с программой, работающей в регионе, все жильцы переезжают во вновь построенный дом.
2. Ремонт и изменение фасадной части строения , как правило, устанавливается в рамках «реконструкция старого городского жилого фонда».
3. Изменение в сторону уменьшения придомовой территории или снос части здания по программе реновации .
   Хотя в законе оговорено, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех голосов, но на практике, суд принимает иски по донным прецедентам.

Правила подсчета голосов на ОСС

При учете голосующих, следует знать, что в ситуации, когда владельцы помещений имеют неравные по метражу квартиры, процент их мнения будет неравномерен. Зачастую для упрощения подсчетов, используют формулу, где каждый квадратный метр принимается за один голос.

Если взять за основу приведенный выше пример, то весь дом – это 1000 мнений. Владелец 40 метровой квартиры имеет соответствующее количество единиц. Хозяин 150 м 2 наделен 100 ед.

После того как все официальные мнения подсчитаны, счетная комиссия должна их опубликовать. При этом суммарное количество требуется более 500, т. к. только в такой ситуации будет достигнут минимальный кворум на собрании собственников жилья.

Важно правильно подбить итог референдума. Так, если в здании много квартир, то уместно приглашать специальную комиссию. Представители этой группы принимают на себя ответственность за ведение протокола собрания и занимаются оформлением итогов.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста!

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!

Распространенная ошибка – изначально объявлен очный вариант голосования, но по факту кворум не состоялся, добавляют еще заочную форму. А протокол по итогу один.

Результаты передаются в управляющую организацию, а та, в свою очередь, отправляет их в государственный жилищный надзор. Между этими событиями не должно пройти больше 5 рабочих дней.

Процедура проведения голосования

Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.

Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.

В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.

Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.

• очное;
• заочное;
• очно-заочное.

Понятие отсутствия кворума

Непосредственно термин «кворум» произошел из латинского языка «quorum praesentia sufficit» – дословный перевод – «которых присутствие достаточно».

Исходя из современных реалий юридической лексики, при отсутствии необходимого количества голосов, ситуация будет означать, что референдум состоялся, но решения по нему принято не было.

Как провести собрание СНТ, если нет кворума

СНТ, это сообщество огородников или дачников, сформированное без коммерческой основы. Ситуация, когда нет возможности физически разыскать всех владельцев земельных наделов, а провести собрание для принятия решений, необходимо руководствуясь законодательными положениями.

Так, вынося на повестку дня вопросы, представителям СНТ нужно набрать половину всех голосов и + 1. Кворум СНТ из (последняя редакция) от 29 июля 2017 года, статья 17, пункт 24-19, составляет 50% от общего числа.

1. Поднять архивные документы и провести ревизию участников. Зачастую новые члены СНТ официально не вписываются в группу сообщества. Кроме того, не все платят взносы. Проведя тщательную ревизию, можно существенно уменьшить количество людей, требуемых для кворума.
2. Второй путь долог и кропотлив – попытаться восстановить связи со всеми владельцами содового товарищества.
3. Как вариант, ликвидация данного сообщества и организация новой формы. При таком подходе, ситуация может повлечь высокий риск утери части земельных участков.
4. Альтернатива – записаться на прием в местный органы саморегулирования и с их помощью решить вопрос.

Протокол об отсутствии кворума

В тех случаях, когда была проведена встреча владельцев недвижимости МКД, но по итогам голосования кворум не достигнут, составляется протокол.

В бумаге об отсутствии единогласного решения, указываются такие сведения, как:

• дата проведения;
• главенствующее лицо и секретарь;
• темы, прописанные в уведомлении, т. е. повестка дня;
• количество присутствующих;
• число проголосовавших;
• вывод о том, что решение не имело необходимого референдума по причине недобора участников.

Проведение собрания и опросов в режиме онлайн

Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.

Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в , вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.

В электронной системе (например, « ») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.

В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.