Как отменить куплю продажу квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости? Можно ли отменить сделку купли продажи дома

Расторжение договора купли-продажи - прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу - товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров - волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

по инициативе покупателя или продавца;
по соглашению сторон;
условия нарушаются одной из сторон;
подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

причины расторжения (ст.450);
расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
порядок процедуры (ст. 452);
правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью - ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации - сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП - Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

по желанию одной стороны;
по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец - покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

условия договора существенно нарушены;
другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
в квартире остались прописанные граждане;
документы подписывал недееспособный человек;
лицо принуждали подписать документы.

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

распиской;
банковской выпиской;
квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.

Распространенные случаи - сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, - ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

возникшей неожиданно;
непреодолимой;
влекущей серьезный ущерб для сторон;
затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

изменение законодательства;
значительное увеличение рыночной цены;
финансовый кризис;
ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Во многих ситуациях можно договориться без суда . Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор . Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:

по решению суда;
при существенном нарушении договора участниками;
при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” - недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

информация о сторонах;
номер, дата заключения соглашения;
фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
дата, подписи сторон.

К документу следует приложить акт приема-передачи автотранспортного средства с указанием отсутствия претензий в отношении состояния автомобиля.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор . Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек - это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора - фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

Расторжение договора и признание его недействительным - разные вещи. У каждого из пунктов свои юридические последствия.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем - предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку - требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред . Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Так как в качестве объекта сделки выступает недвижимость, расторжение будет иметь определенные особенности. Расторжение договора купли-продажи: общие положения При расторжении любого вида договора, его действие полностью прекращается, и соответственно, завершаются все возникшие по нему правоотношения между сторонами. Для расторжения договора стороны должны прийти к обоюдному согласию. Расторжение в одностороннем порядке возможно только в судебном процессе. Решение сторон о расторжении договора должно закрепляться путем заключения соглашения или нового договора. Как показывает практика, достичь обоюдного согласия сторонам удается довольно редко, поэтому большинство вопросов подобного характера разрешаются только в суде.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?

Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению: «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств. В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни. Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор.

Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет». Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно.

Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

Инфо

При совершении одностороннего отказа от сделки необходимо достичь со второй стороной досудебного урегулирования вопроса, путем отправления ей письменного предложения об отмене договора. Если полученный ответ будет отрицательным либо вовсе не поступит по истечении указанного в письме срока для ответа, у инициатора отмены сделки возникает право для подачи иска в суд.

Основания для расторжения договора Для расторжения договора должны иметься нарушения его существенных условий одной из сторон.Общий перечень оснований содержится в нормах закона и может предусматриваться в содержании договора. Отсутствие оплаты По правилам, установленным действующим законодательством РФ, покупатель обязан при приобретении любого вида имущества осуществлять за него оплату денежных средств.
Обязательным условием является документальное подтверждение передачи денежной суммы, оговоренной сторонами.

Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Внимание

Главная Вопросы и заказы Можно ли аннулировать сделку купли-продажи дома? Спросить быстрее, чем читать. Задайте вопрос юристам! 8359 юристов ждут Вас Автор вопроса — Россия В августе 2015 купили дом под мат капитал, но после покупки смогли добраться до дома в июне 2016.

Важно

Оказалось, что дом не пригоден для жилья, так как после сделки хозяева демонтировали всё отопление. Можно ли аннулировать сделку. Недвижимость и земля | Барнаул Пожаловаться модератору Ответы юристов Салмин Владимир Сергеевич (19.09.2016 в 11:34:19) Здравствуйте! Нет, если на момент сделки дом был в порядке, то расторгнуть договор купли-продажи вы не сможете.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Но сможете взыскать расходы на подключение системы отопления с хозяев и причинённый незаконным демонтажом ущерб Алексей Владимирович (19.09.2016 в 11:53:33) Здравствуйте, Антон!Рассторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно, если при эксплуатации было установлено, что продавец не сообщил Вам о существенных недостатках, препятствующих нормальной эксплуатации дома. Если Вы при покупке видели факт отсутствия отопления и не высказали претензий при покупке в тот момент, то расторгнуть такой договор не удастся.
Однако, согласно ст. 475 ГК РФ, можно пробовать добиться соразмерного уменьшения стоимости квартиры и возмещения ущерба в результате такой сделки. Для этого придется подавать иск в суд по месту регистрации продавца.

Барабаш Ольга Владимировна (19.09.2016 в 12:17:46) Здравствуйте, Антон. Нужно обратиться к Вашему дговору купли — продажи и акту приёма — передачи.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Продавец и покупатель должны успеть подать в единый реестр соглашение, из которого видно их обоюдное волеизъявление, касающееся расторжения договора. Документ должен быть подан до окончания завершения регистрации документов и замены собственника объекта недвижимости.

Если заключение сделки осуществлялось с привлечением нотариуса или агентства по недвижимости, то стороны должны уведомить их о своем намерении.Если одна из сторон будет против расторжения договора, это может служить поводом для передачи вопроса на рассмотрение в суд. Обязательным условием будет являться получение письменного подтверждения об отказе второй стороны.

Можно ли аннулировать договор купли продажи дома

Причина этого - в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации. Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон.

Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно. Почему? Рассмотрим пример Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.

Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли.
Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи дома

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно. Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству. Расторжение через суд Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Можно ли отменить договор купли продажи дома

Потребуется либо достичь взаимного согласия, либо передать вопрос расторжения сделки в суд. Для обоих случаев потребуется составление соответствующих документов. Следует учитывать, что результат рассмотрения дела в судебном порядке не всегда будет положительным, и стороны получат обратно все исполненное по договору. Например, покупателю вернется оплата, а продавец обратно получит проданный объект недвижимости.
Если регистрация перехода права проводилась в тот момент, когда сделка считалась действительной, значит, покупатель получил недвижимость законным путем. Таким образом, суд может встать на сторону добросовестного приобретателя. Правовая база Вопросы, касающиеся моментов изменения договоров, предметом которых выступает недвижимость, раскрываются главой 29 ГК РФ.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры украина

Когда можно расторгать?
Когда нельзя расторгать?
Договор купли-продажи
Главное - успеть!
Расторжение через суд
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ - основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта. Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры через полгода

Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений. Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны. «В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты. В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком. В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию. Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора. Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры до регистрации

Когда можно расторгать? Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа. Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом.

Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством. При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой. Когда нельзя расторгать? Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто.

Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 9 мин.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно как до его регистрации, так и после, но с некоторыми оговорками. Причин для прекращения правоотношений несколько: отказ от оплаты, от передачи или получения квартиры, от страхования или по договоренности сторон. Расторжение оформляется отдельным соглашением, которое должно иметь форму основного документа. В случае отказа от подписания заинтересованная сторона требует прекращения правоотношений в суде

Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры) означает прекращение отношений, направленных на переход права собственности. Способов отказаться от сделки два – по взаимному согласию или в судебном порядке. Односторонний отказ от исполнения обязательств невозможен. Если покупатель успел внести задаток, то он полностью или частично получает его назад. Окончательный размер зависит от достигнутых договоренностей.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Причины расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок. После освобождения он отказался сняться с учета и заявил свои права на проживание в продаваемом объекте. В данном случае покупатель имеет право отказаться от сделки.

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Нормативная база

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Документы

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

обязательства сторон;
срок и порядок возврата денег;
порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
возмещение убытков;
ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Порядок действий

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

Составление обоснованного требования о расторжении.
Получение ответа стороны.
Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
Возврат полученного по сделке (задаток).

Риски

Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют , этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

Способы расторжения

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Инициатива покупателя

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

*Ситуация*	*Статья ГК, дающая право требовать расторжения договора*
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие	463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем	464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом	557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность	490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

По договоренности сторон

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия. Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора. До этого применялась позиция, согласно которой продавец мог требовать взыскания долга с покупателя – следовательно, его право не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег. Стороны обязаны вернуться в первоначальное положение, которое существовало до сделки. Отсутствие указанного требования приведет к затягиванию процесса или его существенному осложнению.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела.

До регистрации сделки

Расторжение договора до момента государственной регистрации перехода права собственности осуществляется в любой момент. Стороны подписывают отдельное соглашение или получают судебный акт, устанавливающий факт расторжения договора и определяющий их права и обязанности по отношению друг к другу.

При расторжении сделки до обращения в Росреестр дополнительное соглашение не регистрируется, судебное решение в регистрационные органы не направляется.

После регистрации в Росреестре

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Договор с риэлтором

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

Смотрите видео о том, как расторгнуть договор купли-продажи

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
27 октября 2017 .

Причины для расторжения договора купли-продажи:

Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.

Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.

Расторжение до госрегистрации

Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении.

Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом , если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

Отсутствие ответа либо отрицательный ответ, являются основанием для дальнейшего решения вопроса в судебном порядке.

После регистрации

В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно.

Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора.

Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.

Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обращении в суд истец полностью сообщает информацию о себе (паспортные данные, прописка, номер телефона) или своего представителя, а также ответчика.

В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:

когда был заключен договор;
на каких условиях;
какие условия не были выполнены;
какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
результат этих действий;
суть требований;
как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.

Здесь идет отсылка к трем статьям Гражданского кодекса РФ:

В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.

Например, был заключен договор , в результате которого после прохождения процедуры госрегистрации Покупатель должен был оплатить стоимость квартиры согласно сумме, прописанной в тексте соглашения. Однако, по истечении предусмотренных тем же договором сроков денежные средства не поступили на счет получателя. Просьбу выполнить свои обязательства он проигнорировал, как и предложение о досудебном расторжении договора.

При составлении искового заявления необходимо приложить соответствующий пакет документов:

Копия договора купли-продажи.
Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.

Практика

Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки.

Требования могут быть удовлетворены, если:

покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.

Требования не могут быть удовлетворены, если:

покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
обременения удалось снять до подписания договора.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных.

Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора.

Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.

Как обезопаситься продавцу

Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.

Гарантии для покупателя

Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ.

При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от и выселения.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным .

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. ).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры и исковое заявление

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и .

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.